Vorsorgewohnungen

Inhaltsverzeichnis:
1. Definition Vorsorgewohnung, Vorteil
2. Mieten hinken den Immobilienpreisen hinterher
3. Teurer Wohnen-Glosse
4. Kauf oder Miete-Glosse
5. Was ist beim Kauf einer Vorsorgewohnung zu beachten? Vorsorgewohnung - Fluch oder Segen?
6. Wie viele Jahresmieten darf eine vermietete Immobilie kosten
    oder wann kann man von einer Immobilienpreisblase sprechen?
7. Mehr als 20 Jahresmieten Kaufpreis für eine Vorsorgewohnung rechnen sich nicht immer
8. Warum machen Sie nicht Kasse
9. Beispiele aus meiner Steuerberaterkanzlei
10. Immobilienpreise in Österreich seit 2010 um 41 Prozent gestiegen
11. Höhenflug bei Immobilien hält an
12. Wenn aus Gier Angst wird-der Immobilienmarkt in Sydney
     fongo-fear of not geeting out
13. Wo der Wert des eigenen Hauses noch steigen kann
14. Fluch der hohen Preise

 

1.Definition Vorsorgewohnung, Vorteil

Quelle: Johannes Meller
Bei einer Vorsorgewohnung handelt es sich meistens um eine Neubauwohnung, die eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel hat, nicht allzu groß ist, weil das zu einer leichteren Vermietbarkeit führt und deren Vermarktung auf Vermieter zugeschnitten ist. Vorsorgewohnungen werden vor allem an Vermieter vermarktet und sind weniger zur Eigennutzung bestimmt.

Der Begriff Vorsorgewohnung ist nicht gesetzlich definiert. Auch eine gebrauchte Eigentumswohnung, die vermietet wird, kann insofern der Vorsorge neben der Pension dienen, als Mieteinnahmen neben der Pension erzielt werden.

Neben der Geldanlage in einer Eigentumswohnung oder einem Zinshaus ist auch die Kapitalanlage in Aktien, Anleihen, Investmentfonds-Anteilen oder Gold möglich. Oder auf einem Sparbuch, Bausparbrief, in Lebensversicherungen oder Zusatzpensionsversicherungen.

Der stark beworbene Vorteil einer Vorsorgewohnung ist, dass die Vorsteuer aus den Baukosten der Eigentumswohnung vom Finanzamt an den Vermieter zurückbezahlt wird unter der Voraussetzung, dass die Wohnung 20 Jahre lang mit 10% Umsatzsteuer vermietet wird. (Falls die Wohnung als Büro vermietet wird, beträgt der Umsatzsteuersatz 20%.) Falls die Wohnung nur 10 Jahre lang mit Umsatzsteuer vermietet wird, muss der Vermieter die halbe vom Finanzamt erhaltene Vorsteuer an das Finanzamt zurückzahlen.

Die Berechnung des Jahresergebnisses aus Vermietung heißt Überschussrechnung,
das Jahresergebnis Überschuss bzw. Verlust.

Die Kreditraten setzen sich aus einen Tilgungsanteil und einem Zinsenanteil zusammen.
Die Kreditraten verringern nicht zur Gänze das Jahresergebnis, nur die Kreditzinsen, die in den Kreditraten enthalten sind.

 

2. Mieten hinken den Immobilienpreisen hinterher

Quelle: FAZ vom 18.04.2019 S. 27 von Christian Siedenbiedel

Seit dem Jahr 2005 sind die Immobilienpreise in Deutschland um stolze 68 Prozent gestiegen - die Mieten dagegen nur um 34 Prozent. Dabei lohnt sich ein Blick auf einzelne Städte.

Die Mieten in Deutschland sind in den vergangenen Jahren deutlich weniger gestiegen als die Immobilienpreise. Das gilt nicht nur für die begehrten Großstädte wie Berlin oder München, sondern auch für viele ländliche Regionen. Im Bundesdurchschnitt haben die Preise für Eigentumswohnungen von 2005 bis heute ungefähr doppelt so stark zugelegt wie die Mieten. Das geht aus Zahlen hervor, die das Forschungsinstitut Empirica und das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut gemeinsam mit der Postbank auf Anfrage der F.A.Z. zusammengestellt haben. Vor zehn Jahren beispielsweise sah die Entwicklung noch anders aus.

Laut Empirica sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland seit dem Jahr 2005 von durchschnittlich 1387 auf 2327 Euro je Quadratmeter gestiegen, also um 68 Prozent. Die Mieten hingegen sind im Schnitt im selben Zeitraum von monatlich 5,79 auf 7,75 Euro je Quadratmeter gestiegen, also um 34 Prozent. Für diesen Vergleich hat das Forschungsinstitut aufbereitete Daten von Inseraten aus mehr als 100 Quellen genutzt. Dabei gingen die Statistiker "hedonistisch" vor, das heißt Qualitätsveränderungen wurden berücksichtigt.

Die Interpretation dieser Daten lässt zwei Deutungen zu: Entweder war der Anstieg der Immobilienpreise übertrieben und viele Immobilien sind jetzt zu hoch bewertet. Je mehr Jahresmieten ein Käufer beim Erwerb einer Immobilie auf den Tisch legen muss, desto höher ist diese nach diesem Maßstab bewertet. Übertreibungen dabei könnten für künftige Preiskorrekturen sprechen. Oder aber, die Mieten werden den Immobilienpreisen einfach mit etwas Zeitverzögerung folgen, weil Vermieter häufig vor allem bei einer Neuvermietung die Miete anheben oder sonst von Zeit zu Zeit. Dann ist in Zukunft mit höheren Mieten zu rechnen.

Dabei gibt es offenkundig erhebliche Unterschiede je nach Stadt und Region. Empirica teilte die Städte und Kreise in Deutschland in "Wachstumsregionen" ein, in denen es unter dem Strich einen Zuzug von Menschen gibt in "stagnierende Regionen", die ihre Einwohnerzahlen halten, und in "schrumpfende Regionen", aus denen mehr Leute wegziehen, als dort hinziehen. Das Resultat daraus für den Anstieg von Mieten und Kaufenpreisen: Überall sind die Immobilienpreise stärker gestiegen als die Mieten, mit Ausnahme der schrumpfenden Regionen. In den Wachstumsregionen haben die Kaufpreise 81 Prozent zugelegt, die Mieten 39 Prozent. In den stagnierenden Regionen haben die Kaufpreise 25 Prozent zugenommen, die Mieten 17 Prozent. Nur in den schrumpfenden Regionen sanken die Kaufpreise um 2,4 Prozent, währen die Mieten rund 10 Prozent gestiegen sind. In Berlin, wo im Augenblick viel über "Mietwahnsinn" diskutiert wird, ist die Diskrepanz sogar besonders auffällig. Dort haben sich die Mieten seit dem Jahr 2005 im Durchschnitt zwar ungefähr verdoppelt - die Kaufpreise für Immobilien aber haben sich dort im selben Zeitraum sogar nahezu verdreifacht. Laut Empirica lagen die Mieten in der Hauptstadt im Jahr 2005 über alle Stadtteile hinweg bei durchschnittlich 5,02 Euro je Quadratmeter. Heute seien es im Schnitt rund 9,70 Euro je Quadratmeter. Das ist also ein Anstieg um 93 Prozent. Im selben Zeitraum stieg allerdings der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen sogar von 1316 auf 3750 Euro je Quadratmeter. Das war also ein Anstieg um sage und schreibe 185 Prozent. In Berlin sind die Kaufpreise für Immobilien den Mieten in den vergangenen Jahren also offenbar ganz besonders stark davongeeilt. Die Entwicklung in jüngster Zeit hat das Forschungsinstitut HWWI für den "Wohnatlas" des Postbank noch mal gesondert nach einzelnen Städten und Kreise beleuchtet. Allein von 2017 nach 2018 gab es inflationsbereinigt, also nach Abzug der Inflation von 1,9 Prozent, jeweils für Bestandswohnungen in Deutschland im Schnitt einen Anstieg der Kaufpreise um 7,2 Prozent und einen Anstieg der Mieten um 1,5 Prozent. In Berlin beispielsweise stiegen die Mieten um 5,1 Prozent, die Kaufpreise um 11,4 Prozent. In München die Mieten um 3,1, die Kaufpreise um 8,7 Prozent. In Frankfurt die Mieten um 2,7, die Kaufpreise um 10,5 Prozent. Und in Köln stiegen die Mieten um 2,2 Prozent, die Kaufpreise um 6,9 Prozent.

Auch jenseits der größten Städte Deutschlands gibt es Regionen, in denen die Immobilien zuletzt deutlich teurer geworden sind, beispielsweise in den Universitätsstädten. Auch dort ziehen die Mieten langsamer nach. So verzeichnete Münster im vorigen Jahr einen Anstieg der Immobilienpreise um 10 Prozent, die Mieten legten 1,6 Prozent zu. Auch in Jena gab es einen starken Immobilienpreisanstieg um 8,7 Prozent, die Mieten wurden um 2,5 Prozent erhöht. Und in Tübingen stiegen die Immobilienpreise um 5,2 Prozent, die Mieten legten 1,5 Prozent zu. Anders war es in den Landkreisen Schmalkalden-Meiningen und Kyffhäuserkreis in Thüringen; dort legten die Kaufpreise laut Postbank gegenüber dem Vorjahr um zweistellige Prozentsätze zu, während die Mieten leicht rückläufig waren. Ein Beispiel für ostdeutsche Regionen mit sogar rückläufigen Immobilienpreisen ist der Kreis Altenburger Land im Osten Thüringens. Dort fielen die Immobilienpreise voriges Jahr um 6,1 Prozent - und die Mieten gaben 0,09 Prozent nach.

3. Teurer Wohnen

Quelle: Glossse in der FAZ vom 18.04.2019 S. 27 von Christian Siedenbiedel

Die hohen Mieten in manchen Großstädten machen den Leuten zu schaffen. Trotzdem zeigt ein Blick auf die Statistik: Insgesamt sind in Deutschland in den vergangenen Jahren die Kaufpreise für Immobilien deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Das war vor zehn Jahren noch anders. Aber jetzt zeigt es sich in vielen Regionen, bis auf solche mit einer zurückgehenden Bevölkerung. Dafür kann es vielerlei Gründe geben. Staatliche Regulierungen rund um Mieterhöhungen, Mietspiegel und Mietpreisbremse mögen eine Rolle spielen oder auch einfach die üblichen Vorgehensweisen unter Vermietern: Oft werden die Mieten vor allem bei Neuvermietungen angehoben und ansonsten lediglich von Zeit zu Zeit. Das kann zu Zeitverzögerungen zwischen höheren Immobilienpreisen und höheren Mieten führen. Auf der anderen Seite kann es bei den Kaufpreisen auch Übertreibungen geben, wie die Bundesbank das für eine Reihe von Großstädten annimmt. Ein ungewöhnlich hohes Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten in bestimmten Städten könnte zumindest ein Anzeichen für solche Übertreibungen sein. Irgendwann werden dann entweder die Mieten steigen - oder die Kaufpreise fallen.

 

4. Kauf oder Miete?

Quelle: Glossse in der FAZ vom 18.04.2019 S. I1 (Immobilien-Beilage) von Christian Siedenbiedel

Es ist ein alter Streit, was sich mehr lohnt: Kauf oder Miete? Studien dazu gibt es genug, sie kommen mal zum einen, mal zum anderen Ergebnis. Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln hat jetzt für die Sparda-Banken eine Untersuchung verfasst, derzufolge es sich mehr oder minder überall in Deutschland langfristig lohnt, eine Immobilie zu erwerben und selbst zu nutzen. Der Kostenvorteil fürs Kaufen variiere in den Großstädten zwischen 39 Prozent in Hamburg und 26 Prozent in Stuttgart. Frühere Vergleiche aus anderen Quellen waren skeptischer, vor allem was die schon teuer gewordenen Immobilien in den Großstädten betrifft. Es kommt letztlich wohl sehr darauf an, ob jemand im Einzelfall halt günstig kauft oder mietet - und wie man den Vergleich rechnet. Die Zinsen sind niedrig, das macht sowohl die Eigenheimfinanzierung günstig als auch Alternativanlagen weniger attraktiv. Umgekehrt sind die Kaufpreise schon sehr gestiegen, je nach Region schneller als die Mieten. Allerdings gibt es einen Effekt, der Menschen an der Eintrittsschwelle zum Ruhestand mit einem Haus dann doch oft reicher dastehen lässt: Wer ein Haus baut, spart oft mehr, weil man für ein schönes Haus mit einem Garten vielleicht lieber auf einen Urlaub verzichtet als für den Ausbau seines Aktiendepots. Im Augenblick aber gibt es noch einen anderen Grund, warum Menschen, die zur Miete wohnen, bisweilen neidisch auf ihre Freunde mit eigenem Haus gucken. In der Niedrigzinsphase ist der Wert vieler Häuser auffällig gestiegen. Vor allem, wenn sie sich in attraktiven Lagen in Frankfurt, München oder Hamburg befinden. Aber bleibt das so? In Regionen mit starkem Zuzug wird sich die Preisentwicklung vermutlich so schnell nicht umkehren. Aber genau weiß das niemand.

5.Was ist beim Kauf einer Vorsorgewohnung zu beachten?
Vorsorgewohnung - Fluch oder Segen?

Ein Vermögensberatungsmakler und Versicherungsmakler eines Klienten von mir wirbt mit dem Slogan. „Intelligenter Immobilien-Investor. Meine Klientin hat eine „Vorsorgewohnung“ zu 80% kreditfinanziert gekauft. Zunächst in Schweizer Franken, wir schreiben das Jahr 2008. Als der Schweizer Franken gegen den € steigt, hat sie den Kredit in einen €-Kredit konvertiert, immer noch endfällig, mit einem gewissen Verlust. Der Kredit wird mit zwei Versicherungen angespart, diese bringen allerdings nicht die erhoffte Rendite. Die Wohnung bringt Verluste aus Vermietung, diese haben zunächst zu Lohnsteuergutschriften geführt. Das Finanzamt hat angefragt, wann mit Überschüssen aus Vermietung gerechnet werden kann und um Vorlage einer „Prognoserechnung“ ersucht.

Unter einer Prognoserechnung versteht man eine Aufstellung über 20 Jahre plus die Jahre der Renovierung vor Beginn der Vermietung (maximal 3 Jahre), aus der hervorgeht, im wievielten Jahr der Vermietung die Anfangsverluste durch die späteren Überschüsse aus Vermietung ausgeglichen werden. Diesen Ausgleich der Anfangsverluste durch die späteren Überschüsse aus Vermietung bezeichnet man als Totalüberschuß bzw. Totalgewinn.

Wenn kein Totalüberschuß innerhalb von 20 bis 23 Jahren erzielt werden kann, dann liegt Liebhabereivor. Das Finanzamt erläßt in der Regel zunächst vorläufige Einkommensteuerbescheide. Wenn Liebhaberei vom Finanzamt festgestellt wird, dann werden die vorläufigen Einkommensteuerbescheide, die Lohnsteuergutschriften ausweisen, in endgültige Bescheide ohne Lohnsteuergutschriften abgeändert, und die Lohnsteuergutschriften müssen vom Steuerpflichtigen zuzüglich Anspruchszinsen an das Finanzamt zurückbezahlt werden.

Intelligent ist allerdings die Vielzahl der Provisionen, die in dieser Konstellation fließen:
Bis zu 3% Maklerprovision für den Kauf der Wohnung
Bei Erst – und Neuvermietung Maklerprovision für die Vermietung
zusätzlich:
3% Startspesen für „Research“
3% Startspesen für „Entwicklung des Modells“
x %Vermittlungsprovision für die beiden „Tilgungsträger“, die Versicherungen
x% Vermittlungsprovision für den Bankkredit
1% pro Jahr Liability Management, Beobachtung des Wechselkurses CHF-EUR

Das Kaufinserat lautete ungefähr so: „45 m2 Wien 21. Bezirk, erforderliche Eigenmittel nur 24.000 €. Kommen Sie zum Fachvortrag mit dem Immobilienspezialisten“?

Was hätten Sie gemacht?

Meine Empfehlung: Treffen Sie keine Wohnungs-Investitionsentscheidung, ohne eine fachliche

Beratung durch einen unabhängigen Steuerberater einzuholen. Unabhängigkeit bedeutet, daß der Steuerberater keine Provisionen erhält, wenn Sie die Wohnung kaufen.
Ich kann eine Prognoserechnung für die Einkünfte aus Vermietung für Sie erstellen-
eine relevante Information, bevor Sie die Wohnung kaufen. Die unerwartete Rückzahlung von Einkommensteuergutschriften, die Sie bereits ausgegeben haben –der Fluch einer Vorsorgewohnung- könnte Ihnen so erspart bleiben.

6.   Wie viele Jahresmieten darf eine vermietete Immobilie kosten
oder wann kann man von einer Immobilienpreisblase sprechen?

Liegt eventuell gerade dann eine Immobilienpreisblase im Bereich Vorsorgewohnungen vor, wenn Lohnsteuerzahler, die sich noch nie mit Geldanlagen beschäftigt haben, Vorsorgewohnungen für eines der besten Mittel für die Altersvorsorge und gegen die Finanzkrise halten?

Quelle des folgenden Textes:FAZ-Artikel „Immobilien sind keine Versicherung gegen Inflation“ von Volker Looman, Frankfurter Allgemeine Zeitung v. 26.01.2013 S. 22 Die Renditen vermieteter Häuser und Wohnungen auf Kreditbasis liegen bei nüchterner Betrachtung der Endwerte in vielen Fällen unter der jährlichen Inflationsrate. Die Vermögensfrage. 

Die Turbulenzen auf den Kapitalmärkten und in der Politik haben bei vielen Anlegern große Ängste und Sorgen verursacht. Auf der einen Seite geht es um die Sicherheit des Geldes, und auf der anderen Seite geht es um die Bekämpfung der Inflation. Die beiden Ziele sind, um Missverständnissen vorzubeugen, in der Regel nicht miteinander vereinbar. Guthaben auf Sparbüchern zum Beispiel sind, so merkwürdig das klingt, sicher und unsicher zugleich. Sicher bedeutet, dass die Guthaben keinen Schwankungen unterliegen, und unsicher bedeutet, dass die Guthaben bei Habenzinsen von 1 bis 2 Prozent und Inflationsraten von 2 oder 3 Prozent doch abnehmen. Mit der Aussage, dass Sachwerte in solchen Lebenslagen vorteilhafter als Geldanlagen seien, sollten die Anleger vor allem bei der Betrachtung von Immobilien vorsichtig sein, weil die Hoffnungen, die sich dahinter verbergen, in vielen Fällen nicht erfüllt werden. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Ein erfolgreicher Zahnarzt ist 52 Jahre alt. Der Mann ist verheiratet und hat mit seiner Frau, die ein Jahr jünger ist, zwei erwachsene Kinder. Die Mutter ist ebenfalls als Zahnärztin tätig, und das Ehepaar versteuert pro Jahr rund 250 000 Euro. Die Eltern haben in den vergangenen Jahren im Umgang mit Geld die meisten Dinge richtig gemacht. Sie waren fleißig, die Einnahmen waren hoch, und die Ausgaben waren im Verhältnis zu den Überschüssen angemessen. Das hat dem Ehepaar ein lastenfreies Eigenheim beschert. Auch die Praxisräume, die sich die Freiberufler vor Jahren gekauft haben, sind frei von Belastungen. Außerdem besitzen die beiden Mediziner noch Bargeld und Rentenansprüche, so dass der Wohlstand beträchtlich ist.

Nun drohen die Anleger mit ihrem Bargeld, rund 450 000 Euro, aber auf Abwege zu geraten. Das Kapital stammt aus Erbschaften und Überschüssen, und die Mittel sollen in ein Mehrfamilienhaus fließen. Die Immobilie kostet 1, 3 Millionen Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von 150 000 Euro, so dass der Preis auf 1,45 Millionen Euro klettert. Bezahlt werden soll die Liegenschaft mit Hilfe des Eigenkapitals und einer Hypothek. So wollen die Anleger drei Fliegen auf einen Streich erledigen. Sie möchten die 450 000 Euro sicher anlegen. Sie wollen das Anwesen in den nächsten 15 Jahren durch zusätzliche Sparraten entschulden und auf diese Weise für ihren Ruhestand vorsorgen. Und sie wollen der drohenden Inflation eine Schnippchen schlagen, frei nach dem Motto: Immobilien steigen im Wert, und Kredite verlieren an Wert.

Das Vorhaben sieht auf den ersten Blick bestechend aus, doch bei genauer Analyse der Dinge stellen sich Fragen über Fragen. Das beginnt bei der Betrachtung des Gesamtvermögens. Dann folgt die Rentabilität der Kombination - wie hoch ist die Verzinsung des Mehrfamilienhauses und des Kredits? Das führt zur Bewertung der Chancen und Risiken des Immobilien-Sparplans. Schließlich ist die Frage zu prüfen, ob es zu diesem Vorhaben auch Alternativen gibt und wie sich diese Modelle rechnen. Das Vermögen beträgt 1 682 000 Euro. Davon entfallen ungefähr 700 000 Euro auf das Eigenheim und die Praxis. Das Bargeld umfasst 450 000 Euro, und die Barwerte der Renten aus dem Versorgungswerk liegen bei 532 000 Euro. Es sind zurzeit keine Verbindlichkeiten vorhanden. Folglich sind die Anlagen heute zu 100 Prozent mit Eigenkapital bezahlt. Das Vorhaben würde die Verhältnisse gewaltig verändern. Das Ehepaar würde ein Stück in alte Zeiten zurückkehren, als Darlehen und Hypotheken zum Alltag gehörten. Die Summe der Anlagen würde durch den Kredit auf 2 532 000 Euro steigen, doch die Eigenkapitalquote des Vermögens würde auf 61 Prozent sinken.

Es ist individuelle Ansichtssache, ob das Verhältnis günstig ist. Wichtiger ist der ungetrübte Blick auf die Tatsache, dass das Privatvermögen, wenn das Haus gekauft wird, in Zukunft zu 79 Prozent aus drei Immobilien bestehen wird. Solche Quoten sind bei mittelalten Privatleuten keine Seltenheit, und ältere Anleger haben mit dieser Strategie in den vergangenen Jahrzehnten viel Geld verdient, weil die Preise von Jahr zu Jahr gestiegen sind. Diese goldenen Zeiten sind längst vorbei. Die Märkte sind gesättigt, und die Bevölkerung schrumpft, so dass sich die Besitzer von Immobilien aller Art daran gewöhnen müssen, dass ihre Objekte gewissen Wertschwankungen unterliegen. Vor diesem Hintergrund ist die Konzentration von vier Fünfteln des Vermögens auf drei Liegenschaften gefährlich und heikel.

Hinzu kommen die Renditen der Objekte. Das Eigenheim ist mit einer Verzinsung von 3 Prozent purer Luxus, steht aber nicht zur Disposition. Das gilt auch für die Praxis, die eine Rendite von 5 Prozent abwirft. Das Objekt wird benötigt, weil das Ehepaar noch eine Zeitlang arbeiten will. Das vermietete Zinshaus würde, und das ist den Anlegern überhaupt nicht bewusst, nach Steuern eine jährliche Rendite von lediglich 1,1 bis 2,6 Prozent abwerfen. Das liegt an der Kluft zwischen dem heutigen Einstiegspreis und dem voraussichtlichen Verkaufswert in 15 Jahren.

Der aktuelle Preis besteht aus drei Bausteinen. Das ist das Grundstück im Wert von 300 000 Euro. Hinzu kommen die Kosten des Gebäudes von 1 Million Euro. Außerdem fallen bei diesem Objekt hohe Nebenkosten an, weil Finanzamt, Makler und Notar ihre Hände aufhalten. Die Summe von 150 000 Euro sind Kosten ohne Gegenwert. Wer diese Aussage nicht versteht, sollte die Probe aufs Exempel machen und das Haus in einem Jahr wieder verkaufen. Es wäre eine Sensation, wenn bei der Weitergabe ein Preis von 1 450 000 Euro erzielt werden würde, und es wäre kein Wunder, wenn nicht einmal 1 300 000 Euro in die Kasse kämen.

Der Grund liegt in der Tatsache, dass beide Werte im Verhältnis zu den Erträgen hoch sind. Die aktuellen Mieten betragen etwa 54 000 Euro pro Jahr. Davon sind rund 6000 Euro für Betrieb und Verwaltung abzuziehen, so dass bei den Anlegern ungefähr 48 000 Euro ankommen. Das heißt im ersten Anlauf, dass für das Gebäude etwa 24 Jahresmieten ausgegeben werden, falls der Kaufpreis und die Bruttomieten betrachtet werden, und das heißt im zweiten Durchgang, dass die Immobilie rund 30 Jahresmieten kostet, wenn der Gesamtpreis und die Nettoerträge auf dem Bildschirm erscheinen. Sowohl 24 als auch 30 Jahresmieten in Großstädten sind zurzeit keine Seltenheit, doch die hohen Preise sind Ausdruck der "Verzweiflung" der Anleger, ihr Geld vor dem "Untergang" zu retten. In normalen Zeiten sind solche Preise nicht üblich, so dass es kein Wunder ist, dass die gegenwärtige "Immobilienblase" zu gegebener Zeit platzen wird.

Die jährlichen Mieten von 48 000 Euro mögen in Zukunft jedes Jahr um 2 Prozent steigen. In Hamburg zum Beispiel sind Staffelmietverträge an der Tagesordnung, so dass viele Besitzer guter Hoffnung sind, dass die Erträge in dem vorgesehenen Umfang steigen werden. Gefährlich wird der Optimismus, wenn die Hausbesitzer nicht auf das Ende sehen wollen. Es gibt Anleger, welche der Ansicht sind, dass vermietete Immobilien "lebenslange" Geschäfte sind, und es gibt Investoren, die in dem Glauben leben, dass der Wert von Liegenschaften stets steigt. Die Berechnung von Renditen ist aber nur möglich, wenn die Anleger sagen, wie lange das Objekt vermietet werden soll, und einen Endwert nennen. Gerade der zweite Punkt löst bei vielen Menschen heftige Bauchschmerzen aus. Wie viel wird die Immobilie in 15 Jahren wert sein? Es liegt in der Natur der Sache, dass kein Mensch in die Zukunft sehen kann, aber ohne Prognose geht in der Finanzmathematik nichts.

Wer sich mit Fachleuten über die künftigen Preise unterhält, wird schnell feststellen, dass es zweckmäßig ist, für das Grundstück und das Gebäude getrennte Annahmen zu treffen. Der Wert des Bodens steigt in der Regel, so dass es nicht vermessen ist, den Preis jedes Jahr um 2 Prozent anzuheben. Folglich kann das Grundstück in 15 Jahren rund 400 000 Euro wert sein. Umgekehrt wird das Gebäude mit hoher Wahrscheinlichkeit an Wert verlieren. Bei einem jährlichen Verschleiß um 2 Prozent wird die Substanz in 15 Jahren noch 700 000 Euro wert sein. Das führt in der Summe zu einem möglichen Zukunftswert von 1,1 Millionen Euro.

Ein anderer Ansatz ist die Vervielfältigung der Miete, die in 15 Jahren gelten wird. Bei einer jährlichen Dynamik von 2 Prozent wird die Nettomiete im Laufe der 15 Jahre von 48 000 auf 65 000 Euro klettern. Wenn dieser Wert zum Beispiel nicht mit den heißen, sondern kalten Faktoren von 20 multipliziert wird, kommt ein Verkaufspreis von 1,3 Millionen Euro heraus. Die Wahl des "richtigen" Vervielfältigers ist von Region zu Region verschieden. Im Norden des Landes liegen die Faktoren zwischen 15 bis 20, und im Süden sind Werte von 20 bis 25 üblich. Was darüber hinausgeht, ist in allen Fällen von Übel.

Die Ansätze führen im vorliegenden Fall zu Zahlungsströmen, die mit dem Eigenkapital von 450 000 Euro beginnen. Die Mieten von 54 000 Euro, die Betriebskosten von 6000 Euro, die Kreditraten von 83 000 Euro, und die Steuern - bei minus 2000 Euro beginnend und auf 18 000 Euro steigend - ergeben jährliche Sparraten, die bei 33 000 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 37 000 Euro ansteigen. Am Ende stehen Verkaufswerte von 1,1 bis 1,3 Millionen Euro im Raum.

Das sind bei nüchterner Betrachtung der Dinge große Sparpläne, bei denen die Anleger unter Zwang stehen. Sie müssen sparen, weil die ganze Sache auf Pump abläuft. Sie können die Raten nicht ändern, und falls die Mieten ausbleiben, die Kosten steigen oder die Einkommen sinken, wackelt die Anlage. Umgekehrt ist der Sparplan, wenn die Geschichte läuft, nicht die schlechteste Lösung, weil die Anleger bei der Fahne bleiben müssen. Der Kredit zwingt die Eigentümer zum Sparen.

Wem der Druck zu hoch ist oder die Renditen zu niedrig sind, der muss sich nach Alternativen umsehen. Der naheliegende Ansatz sind der Verzicht auf die Hypothek, die Anlage der 450 000 Euro und die Investition der 15 Sparraten à 35 000 Euro in einen Strauß diverser Anlagen. Die Beträge können zum Beispiel zu gleichen Teilen in Staatsanleihen, Rentenpolicen, Unternehmenstitel, Immobilien und Aktien investiert werden. Dann winkt bei Zinssätzen, die vor Steuern zwischen 1 und 5 Prozent liegen, nach Steuern eine jährliche Gesamtrendite von 2,4 Prozent, und dieses Ergebnis ist in mehrfacher Hinsicht bemerkenswert.

Die Rendite ist fast so hoch wie die Verzinsung der "besten" Immobilie. Sie wird ohne Kredit erzielt, so dass die Anleger investieren dürfen, aber nicht unter Druck geraten, wenn sich die finanziellen Verhältnisse ändern. Obendrein ist das Risiko der Alternative viel geringer, weil in dem Topf nicht ein Haus liegt, sondern über 100 Titel stecken. Damit drängt sich die Frage auf, worin der Reiz des Mehrfamilienhauses auf Kredit liegt.

Die Antwort ist einfach. Sie liegt in der Meinung vieler Anleger, dass Immobilien bei Inflation an Wert gewinnen und Kredite an Wert verlieren. Das ist aber eine gefährliche Vereinfachung. Es ist denkbar, dass der Wert des Hauses klettert. Genauso ist es möglich, dass die Mieten steigen. Die Zahlen unterliegen aber im selben Maß der Geldentwertung. Letztlich kommt es auf den Zahlungsstrom an, welche die Immobilie liefert. Wenn die Mieten und der Wert der Immobilie konstant bleiben oder sogar sinken, ist die Lage bewölkt bis düster. Heiter und schön wird die Witterung erst, wenn auch der Wert der Gebäudesubstanz kräftig steigt. Damit ist aber nicht zu rechnen, weil bröckelnder Putz keine Versicherung gegen die Inflation ist.

 

7. Mehr als 20 Jahresmieten Kaufpreis für eine Vorsorgewohnung rechnen sich nicht immer

„Rasch vorsorgen, die Uhr tickt laut, wenn Sie sich noch eine der wenigen verbliebenen Vorsorgewohnungen sichern wollen.“ Vorsorgewohnungen werden in einem Inserat als krisensicher und inflationssicher beworben. Sie bieten lt. Inserat steuerliche Vorteile wie Vorsteuerabzug, Absetzbarkeit von Zinsen und Beratungskosten und stabile Erträge unabhängig von der Entwicklung der Kapitalmärkte.

Nicht zur Sprache kommt im Inserat hingegen die wesentliche Frage, welche Mietrendite mit einer Vorsorgewohnung erzielbar ist. Offen bleibt auch, ob der Kauf einer Vorsorgewohnung zu einem Kaufpreis, der 30 Jahresmieten entspricht, für den Käufer ein gutes Geschäft ist - kann eine solche Vorsorgewohnung in 20 Jahren auch um 30 Jahresmieten wieder verkauft werden?

Lesen Sie dazu den folgenden Artikel „Geld versenken in Prora auf Rügen“
von Volker Looman, FAZ vom 24.05.2016

Bauherrenmodell - Ostwohnung - Denkmalschutz. Die Geschichte der Steuersparmodelle ist lang, und ich habe den Eindruck, dass die Sache erst zu Ende sein wird, wenn es keine Steuern mehr geben wird, also nie. Ich weiß nicht, ob Sie sich überhaupt noch an die Bauherrenmodelle erinnern können, jene überteuerten Neubauwohnungen, die vor 30 Jahren in Mode waren. Danach kamen die Immobilien im wilden Osten auf den Markt: überzogene Preise in mäßigen Lagen mit der Perspektive, die Objekte nicht einmal zu Spottpreisen wieder verkaufen zu können.

Die Bauherrenmodelle und Ostwohnungen waren harmlose Vorboten der Denkmäler, die zurzeit angeboten wer-den. Wenn ich die Preise sehe, frage ich mich, wo die Anleger ihren Verstand gelassen haben, als sie beim Notar saßen und die Kaufverträge unterschrieben. Darf ich Ihnen den finanziellen Hintergrund meiner bissigen Frage an einem Beispiel erläutern?

Nehmen Sie ein, zwei oder drei Denkmäler. Die Zahl ist egal, entscheidend ist der Ertrag. Er möge bei 25 000 EUR pro Jahr liegen. Die meisten Objekte kosten, wie im Internet zu sehen ist, zwischen 30 und 50 Jahresmieten. Jawohl, liebe Leser, Sie haben richtig gelesen. Im Mittel werden 40 Jahresmieten gefordert und auch bezahlt. Die Multiplikation von 25 000 EUR mal 40 ergibt, 1.000.000 EUR. Dagegen ist in meinen Augen nichts zu sagen, weil 100 durch 40 eine Bruttorendite von 2,5 Prozent pro Jahr ergibt. Wer bei Autos, Immobilien und Pferden auf solche Renditen vertraut, wird aber mit hoher Wahrscheinlichkeit in der Hölle landen, weil diese Anlagen überteuerte "Verschleißartikel" sind, wenn ich das so drastisch ausdrücken darf.

Die runde Million können Sie - grob gesagt - auf drei Blöcke aufteilen: 15 Prozent für das Grundstück, 10 Prozent für die Altbausubstanz und 75 Prozent für die Sanierung des Denkmals. Der letzte Posten weckt die Begehrlichkeiten aller Spitzenverdiener. Er darf innerhalb von 12 Jahren abgeschrieben werden. Im vorliegenden Fall können 750 000 EUR abgesetzt werden. Das führt bei einem Steuersatz von 40 Prozent zu einem Vorteil von 300 000 EUR, so dass die üblichen Verdächtigen, also Anwälte, Manager, Mediziner, Unternehmer und Zahnärzte zu Recht fragen, wo der Haken liegen soll, schließlich seien 30 Prozent doch 30 Prozent.

Bei dieser Betrachtung kann ich nur sagen: Alles ist relativ, doch was zu viel ist, ist einfach zu viel. Oder würden Sie für einen "betrieblichen" Porsche 911 Turbo, der rund 200 000 EUR kostet, freiwillig 400 000 EUR bezahlen, nur weil Sie statt 40 000 jetzt 80 000 EUR als Aufwendungen absetzen dürfen? Nicht anders verhalten sich freilich "steuersparwütige" Anleger bei Denkmälern. Sie bezahlen für Objekte, die 20 bis 25 Jahresmieten wert sind, glatt das Doppelte, weil sich das so schön rechnet.

Begünstigt wird der "Betrug" durch billige Kredite. Die meisten Menschen haben keine Million auf dem Konto, doch ein "flotter" Kredit von 800 000 EUR senkt den Einstand auf verträgliche 200 000 EUR. Noch angenehmer ist freilich die Tatsache, dass sich die Erträge (25 000 EUR), die Steuervorteile (28 000 EUR), die Zinsen (2,5 Prozent oder 20 000 EUR), und die Tilgung bei einem Satz von 4 Prozent (32 000 EUR) mehr oder weniger die Waage halten. Das ist für viele Anleger äußerst angenehm. Sie müssen kein Geld nachschießen, und es sind keine Überschüsse wieder anzulegen. Folglich betreiben die Anleger zwölf Jahre ein Nullsummenspiel. Was an Mieten und Steuerrückzahlungen hereinkommt, wird für Zins und Tilgung verwendet.

Das dicke Ende kommt in 12 Jahren. Die Restschuld wird, das steht schon heute fest, ungefähr 359 000 EUR betragen. Und wie viel Geld wird das Denkmal zu diesem Zeitpunkt wert sein? Ich kann mir nicht vorstellen, dass es eine Million sein wird, nein, liebe Leser, so viel Phantasie habe ich nicht. Die hohen Vergünstigungen sind zu Ende, der nächste Käufer kann nur noch die normale Abschreibung geltend machen, und ich gehe davon, dass ein vernünftiger Anleger für ein 12 Jahre "altes" Denkmal vielleicht 20 Jahresmieten auf den Tisch legen wird. Das werden bei einer jährlichen Mietsteigerung von 1 Prozent rund 569 000 EUR sein. Folglich liegt zwischen der Restschuld und dem Verkaufswert eine Differenz von 210 000 EUR.

Bitte betrachten Sie in Ruhe den Zahlungsstrom. Er ist einfach und klar, ich finde ihn von bestechender Schönheit. Sie legen 200.000 EUR auf den Tisch und bekommen nach 12 Jahren voraussichtlich 210.000 EUR zurück. Das ist eine Verzinsung von 0,4 % pro Jahr. Wenn bei diesem Geschäft für Sie mehr abfallen soll, brauchen Sie die Rechnung nur umzukehren. Wenn es 6 % sein sollen, ist in zwölf Jahren ein Endwert von 402.000 EUR nötig. Zuzüglich der Restschuld (359.000 EUR) müssten Sie das Objekt für 761.000 EUR oder 27 Jahresmieten verkaufen.

Ich will nicht ausschließen, dass Sie das schaffen werden, doch mal ganz ehrlich, liebe Anleger: Brauchen Sie dafür diesen Aufriss? Denkmäler im "Wert" von einer Million EUR? Kredite in einer Größenordnung von 800 000 EUR? Ist das wirklich nötig, oder geht das nicht auch einfacher? Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie das brauchen, dass Sie sich das verdient haben, dann habe ich für Sie die ultimative Empfehlung: Fahren Sie nach Prora! Dort können Sie, wenn Sie sich beeilen, alles bekommen, was Ihr großes Herz begehrt.

Prora liegt auf Rügen und war, wie Sie vielleicht wissen, der Standort der größten Ferienanlage der Nationalsozialisten. Der etwa 4,5 Kilometer lange "Koloss von Prora" sollte jährlich 20 000 Urlaubsgäste beherbergen. Aus der "Kraft durch Freude" ist aber nichts geworden. Stattdessen wurde aus dem Ungetüm nach Ende des Krieges eine stalinistische Großkaserne. Nun ist in Prora das dritte Kapitel aufgeschlagen worden: Denkmalschutz und Ferienwohnungen! Gönnen Sie sich ein langes Wochenende auf Rügen. Die Insel ist ein Paradies. Schauen Sie sich die Wohnungen an! Lauschen Sie den salbungsvollen Worten der Verkäufer! Schauen Sie in die leuchtenden Augen runder Wohlstandsbürger, wenn ihnen Steuervorteile in Aussicht gestellt werden. Genießen Sie die große Geldvernichtung am Ostseestrand. Darf ich Sie trotzdem um einen kleinen Gefallen bitten? Fahren Sie nüchtern nach Prora, nehmen Sie einen Taschenrechner mit, werfen Sie einen Blick in die Preislisten, und teilen Sie die Beträge durch die Jahresmieten. Sie werden staunen, was dabei herauskommen wird, es ist nicht zu fassen und doch wahr!

Der Autor ist Finanzanalytiker in Stuttgart.

8. Warum machen Sie nicht Kasse?

Quelle: Volker Looman, Finanzanalytiker in Stuttgart, FAZ, 14.05.2019, S. 29

Die Besitzer vermieteter Immobilien in guten Lagen haben allen Grund zur Freude. Die Erträge der Wohnungen und die Werte der Häuser sind in den letzten Jahren stark gestiegen, in einzelnen Städten haben sich die Zahlen glatt verdoppelt. Ich freue mich für Sie, wenn Sie zu den Besitzern solcher Immobilien gehören, und Sie brauchen sich keine Sorgen zu machen, dass ich Sie enteignen möchte. Ich will Sie jedoch zu zwei Überlegungen anregen. Was halten Sie von der Idee, einige Immobilien zu verkaufen, und wie stehen Sie, wenn Sie vom Kassemachen nichts wissen wollen, zu dem Vorschlag, die bestehenden Kredite zu überprüfen?

Fangen wir mit der Überlegung an, die eine oder andere Immobilie zu verkaufen. Ich kenne Anleger, die vor zehn Jahren vermietete Häuser für 20 Jahresmieten gekauft haben. Wenn die Liegenschaft jährlich 100000 Euro abwarf, so hat das Objekt zwei Millionen Euro gekostet. Unter Berücksichtigung der Nebenkosten von 10 Prozent lag der Gesamtpreis bei 2,2 Millionen Euro. Die Anleger mögen die Hoffnung gehabt haben, dass die Mieten und der Wert des Hauses jedes Jahr um 2 Prozent steigen. Das hätte vor Steuern zu einer Rendite von 5,8 und nach Steuern zu einer Verzinsung von 4,2 Prozent geführt. Nun ist aber alles anders gekommen als erwartet. Die Mieten sind um 40 Prozent geklettert, und der Wert ist auf 30 Jahresmieten gestiegen. Wie hoch sind die jährlichen Renditen? Bitte wundern Sie sich nicht, dass ich die Frage nicht nach der Verzinsung, sondern nach den Renditen stelle, weil es mehrere Lösungen gibt.

Die erste Antwort heißt 10,95 Prozent pro Jahr. Der Anleger hat 2,2 Millionen Euro investiert. Er hat zehn Mieten eingestrichen, die bei 100 000 Euro begannen und jedes Jahr im Schnitt um 4 Prozent gestiegen sind. Nun ist das Haus rund 4270 000 Euro wert. Das führt vor Steuern zu einer Rendite von 11 Prozent pro Jahr, freilich nur dann, wenn der Besitzer tatsächlich Kasse macht. Das sind nach Steuern rund 9,6 Prozent, so dass ich mir erlaube, Sie auf den Kopf zu zu fragen: Warum verkaufen Sie diese Perle nicht, wann wollen Sie Kasse machen, wenn nicht jetzt?

Ich gehe davon aus, dass Sie die Hoffnung haben, dieses Ergebnis halten zu können, doch ich bin skeptisch, ob Ihnen das gelingen wird, weil die Zahlen in Zukunft weiter steigen müssten. Das ist Ihnen doch bewusst - oder nicht? Sollten die Mieten und der Verkaufspreis auf dem heutigen Niveau stagnieren, würde die Verzinsung im Verlauf des nächsten Jahrzehnts auf 7,8 Prozent vor Steuern und 6,3 Prozent nach Steuern sinken, und wenn das Haus in zehn Jahren nur noch 25 Jahresmieten wert sein wird, dann werden die Renditen auf 7,2 und 5,5 Prozent pro Jahr sinken. Sie haben so viel Dusel gehabt, wie sich einzelne Immobilien entwickelt haben, dass Sie es nicht übertreiben sollten. Daher wiederhole ich meine Frage: Warum nehmen Sie, wenn die Spekulationsfrist vorüber ist, nicht einfach den Gewinn mit und stellen den Verkaufserlös in Aktien-Index-Fonds auf ein viel breiteres Fundament?

Sollten Sie den umgekehrten Weg gehen und Aktien in Immobilien umschichten, brauchen Sie viel Zuversicht. Der Einstieg in eine Immobilie, die 4270000 Euro kostet, verteuert sich wegen der Nebenkosten um 10 Prozent auf 4697000 Euro. Das sind rund 33 Jahresmieten zu 142.000 Euro (monatliche Mieteinnahmen von € 11.833.Das führt bei gleichbleibenden Mieten und bei konstantem Multiplikator vor Steuern zu einer Verzinsung von "lausigen" 2,2 Prozent pro Jahr. Wenn aber 5 Prozent pro Jahr gefordert werden, müssten die Mieten jedes Jahr um 3 Prozent steigen und das Objekt in zehn Jahren für mindestens 30 Jahresmieten verkauft werden.

Ich gehe davon aus, dass Sie vermietete Immobilien, die sich in den letzten Jahren prächtig entwickelt haben, nicht verkaufen werden, weil Sie der Börse nicht trauen. Dann müssen Sie eben in Kauf nehmen, dass die schönen 11 Prozent im Laufe der Zeit schmelzen wie Schnee in der Sonne.

9. Beispiele aus meiner Steuerberaterkanzlei

Beispiele für vermietete Vorsorgewohnungen: folgt

 

10. Immobilienpreise in Österreich seit 2010 um 41 Prozent gestiegen

Die niedrigen Zinsen und die dadurch günstigen Kredite heizen die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen an.
Quelle: Die Presse vom 28.03.2017
https://diepresse.com/home/wirtschaft/economist/5191209/Immobilienpreise-seit-2010-um-41-Prozent-gestiegen

Die Preise für Wohnraum schnellen in die Höhe: Seit 2010 kam es in Österreich zu einer Teuerung von durchschnittlich 41,3 Prozent, wie aus den aktuellen Daten der Statistik Austria (bis inklusive 3. Quartal 2016) hervorgeht. Allein im Vorjahr zogen die Preise um 8,5 Prozent an.

"2016 ist, glaube ich, durch die besondere Zinslandschaft gekennzeichnet", sagte Statistik-Austria-Chef Konrad Pesendorfer heute, Dienstag, im Rahmen einer Pressekonferenz zur APA. Zum einen seien die Finanzierungskosten sehr niedrig und Kredite billig; zum anderen habe es "nicht viel Anlagemöglichkeiten für Kapital gegeben". Daher kam es zu einem Ausweichen auf den Immobilienmarkt, der "sehr attraktiv" gewesen sei. Da vor allem Veranlagungsimmobilien verstärkt gesucht waren, hätten sich bestehende Wohnungen massiver verteuert (plus 9,4 Prozent) als neu gebauter Wohnraum (plus 3,8 Prozent).

Wirksam wurde aber auch ein demografischer Effekt: Die Nachfragesteigerung nach billigem Wohnraum kann laut Pesendorfer aus dem Zustrom von Migranten nach Österreich abgeleitet werden. "Des Weiteren hatten wir im ersten Quartal 2015 eine außergewöhnlich starke Kaufzurückhaltung und im ersten Quartal 2016 dann einen besonders starken Preisanstieg bei bestehendem Wohnraum", erklärte der Statistik-Austria-Generaldirektor.

Mit dem mehr als 40-prozentigen Preisauftrieb für Häuser und Wohnungen seit 2010 reiht sich Österreich unter die Top-5 in Europa und liegt auch drastisch über dem Durchschnitt der EU (plus 5,4 Prozent) bzw. des Euroraums (plus 1,6 Prozent).

Stärker als hierzulande verteuerte sich Wohnraum im gleichen Zeitraum nur in Estland (plus 62,1 Prozent), Island (plus 49,2 Prozent) und Schweden (plus 45,9 Prozent). Knapp hinter Österreich rangiert Norwegen mit einem Anstieg von 40,8 Prozent.

Es gibt aber auch Länder, in denen Wohnraum - nach einer entsprechenden Überhitzung des Immobilienmarktes - in den vergangenen Jahren billiger wurde. Den EU- bzw. Euroraum-Schnitt entsprechend nach unten drücken vor allem die fünf Länder Spanien (minus 22,5 Prozent), Italien (minus 14,6 Prozent), Zypern (minus 13,1 Prozent), Slowenien (minus 12,6 Prozent) und Rumänien (minus 11,9 Prozent). Weniger für Immobilien auf den Tisch zu legen als noch 2010 ist auch in Kroatien (minus 8,6 Prozent), den Niederlanden (minus 6,6 Prozent), Polen (minus 4,2 Prozent), Irland (minus 1,1 Prozent) und Portugal (minus 1 Prozent).

Extremer Preisschub in Wien

Beim Preisschub für Immobilien gab es im langjährigen Vergleich auch extreme Ausreißer nach oben: Die stärkste Teuerung bei Wohnungen gab es zwischen 2010 und 2016 in Wien mit einem Anstieg von 71,8 Prozent, wie aus den aktuellen Daten der Statistik Austria von heute, Dienstag, hervorgeht. Allein im Jahr 2016 erhöhten sich die Preise gegenüber dem Jahr davor um 10,9 Prozent.

"Bei der Preisdynamik unterliegen wir hier sicher einem starken Aufholeffekt", sagte Statistik-Austria-Chef Pesendorfer unter Verweis auf die besonders teuren europäischen Metropolen London und München. Wien sei in der Vergangenheit "eher im moderaten Preisbereich" angesiedelt gewesen.

Drastisch nach oben geschnellt sind die Wohnungspreise 2016 aber nicht nur in der Bundeshauptstadt, sondern auch in der Stadt Salzburg (plus 58,2 Prozent seit 2010 und plus 8,2 Prozent allein im Vorjahr), in Bregenz und Innsbruck (plus 50,6 Prozent bzw. 12,1 Prozent), in Graz (plus 41,6 Prozent bzw. 14 Prozent) und in Linz (plus 36,1 Prozent bzw. 5,4 Prozent).

In den ländlichen Gebieten verteuert sich Wohnraum ebenfalls zusehends. Den stärksten Anstieg bei den Häuserpreisen seit 2010 wies das Bundesland Salzburg (ohne Salzburg-Stadt) mit einem Plus von 35,3 Prozent aus. Und das obwohl Häuser dort 2016 gegenüber dem Jahr davor sogar um 3,2 Prozent billiger wurden. Doch auch in allen anderen Bundesländern zogen die Häuserpreise seit 2010 zwischen 25 Prozent (westliches Niederösterreich) und 32,9 Prozent (Kärnten) an. Allein gegenüber dem Jahr davor kam es dort 2016 zu einer Teuerung von 4,9 (ebenfalls im westlichen NÖ) bis 10,6 Prozent (ebenfalls in Kärnten).

Deutlich mehr für Häuser zu bezahlen war 2016 weiters in der Steiermark (plus 32,8 Prozent gegenüber 2010 und plus 12 Prozent gegenüber dem Jahr davor), in Tirol und Vorarlberg (plus 31,1 Prozent bzw. 11,1 Prozent), Oberösterreich (plus 30,7 Prozent bzw. 10,4 Prozent), im Burgenland (plus 28,7 Prozent bzw. 13,8 Prozent) sowie im östlichen Niederösterreich (plus 25,7 bzw. 5,2 Prozent).

Zu den generell hochpreisigen Regionen in Österreich gehören bei Häusern und Wohnungen die Zentralregion Wien sowie Salzburg, Tirol und Vorarlberg - sie alle lagen auch 2016 bei den Durchschnittspreisen "wieder an der Spitze", berichtete Statistik-Austria-Experte Josef Auer am Dienstag in einer Pressekonferenz. Ein niedriges Preisniveau ist bei Wohnungen vor allem noch im Burgenland, im Waldviertel und in der Obersteiermark vorzufinden.

Keine Blase, die platzen könnte

Für das laufende Jahr rechnet Pesendorfer mit einer etwas weniger dynamischen Aufwärtsentwicklung der Immobilienpreise: "Wir haben 2016 einen Spitzenwert verzeichnet, von dem wir nicht ausgehen, dass der sich wiederholt - plus 8,5 Prozent war ein Anstieg, den Sie in der Zukunft nicht so schnell wieder finden werden." Wenn sich das Zinsniveau ändere, werde sich auch das Anlageverhalten der Investoren ändern, so der Statistik-Austria-Experte. Er erwartet etwas höhere Zinsen und damit auch teurere Immobilienkredite. Das dämpft dann die Nachfrage nach Immobilien und in weiterer Folge den Preisanstieg. Auch die Flüchtlingsströme nach Österreich sollten nicht mehr so stark ausfallen wie in den Jahren 2015 und 2016.

Überhitzt sei der heimische Immobilienmarkt trotz der bisher starken Teuerung noch nicht - Pesendorfer ortet jedenfalls keine Immobilienblase, die bald platzen könnte wie etwa in Spanien. "Ich sehe diese Entwicklung in Österreich so noch nicht, wenngleich das Jahr 2016 sehr starke Preissteigerungen ausgewiesen hat."

11. Höhenflug bei Immobilien hält an


Quelle: Die Presse vom 27.03.2019, Christian Höller
https://diepresse.com/home/wirtschaft/economist/5602335/Hoehenflug-bei-Immobilien-haelt-an

Seit 2010 schießen in Österreich die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser in die Höhe. Dies zeigen neue Daten der Statistik Austria. Ein Ende des Booms ist weiter nicht in Sicht.

Auch im Vorjahr haben sich Immobilien stark verteuert. Dies zeigen die jüngsten Daten der Statistik Austria, die am Dienstag veröffentlicht wurden. So legten 2018 die Preise für bestehende Eigentumswohnungen österreichweit um 6,4 Prozent zu, bei Häusern gab es einen Anstieg von 3,9 Prozent. Regional bestehen erhebliche Unterschiede. So verzeichnete im Vorjahr das Bundesland Salzburg bei Wohnungen mit 10,1 Prozent den größten Preisanstieg, gefolgt von Tirol (plus 9,5 Prozent) und Vorarlberg (plus 9,0 Prozent).

In den großen Städten stiegen die Wohnungspreise am stärksten in Linz (plus 8,7 Prozent) und in Innsbruck (plus 7,1 Prozent). In Wien gab es ein Plus von 6,2 Prozent, gefolgt von Graz mit 5,7 Prozent.

Frage der Datenqualität

Das Zahlenmaterial der Statistik Austria gilt als besonders zuverlässig. Denn die Mitarbeiter der Statistik erfassen die tatsächlich erzielten Preise für Immobilientransaktionen von Privathaushalten. In den vergangenen Wochen wurden immer wieder andere Daten über den Immobilienmarkt veröffentlicht. Dabei handelte es sich um Umfragen von Immobilienmaklern oder um Auswertungen von Inseraten auf Online-Immobilienplattformen.

Doch solche Erhebungen können Ungenauigkeiten enthalten. Denn es kommt nicht selten vor, dass die gleiche Wohnung im Internet von mehreren Maklern angeboten wird. Außerdem besteht bei Inseraten ein Verhandlungsspielraum. Oft wird eine Wohnung zu einem überhöhten Preis angeboten. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis liegt unter Umständen deutlich darunter. Allerdings kann auch das Datenmaterial der Statistik Austria eine Unschärfe enthalten: Denn Käufer und Verkäufer können sich darauf einigen, einen Teil des Kaufpreises „schwarz“ zu zahlen, um Steuern und Abgaben zu reduzieren.

Faktum ist, dass in Österreich die Immobilienpreise seit Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise in die Höhe geschossen sind. Die niedrigen Zinsen haben dazu geführt, dass Immobilien im Beliebtheitsranking der Anleger das Sparbuch und den Bausparvertrag überholt haben. „Die Presse“ hat von der Statistik Austria Details über die Entwicklung der Immobilienpreise seit dem Jahr 2010 angefordert. Als Basis für die Berechnungen der Statistik Austria dient der Häuserpreisindex (HPI). Dieser enthält alle von Privathaushalten getätigten Käufe von neuen und bestehenden Häusern und Wohnungen. Geht man davon aus, dass der HPI im Basisjahr 2010 bei 100 Punkten gelegen ist, so ist er bis 2018 im Jahresdurchschnitt auf 155,79 Punkte gestiegen.

Zinsen bleiben niedrig

Der HPI besteht aus Unterkategorien und Subindizes. In der Kategorie „Neuer Wohnraum“ (neue Eigentumswohnungen und neue Häuser) gab es eine Erhöhung auf 146,47 Punkte. Etwas stärker fiel das Plus in der Kategorie „Bestehende Häuser“ aus. Hier hat sich der Index vom Basisjahr 2010 auf mittlerweile 148 Punkte erhöht. Das größte Wachstum wurde in der Kategorie „Bestehende Wohnungen“ verzeichnet. Hier legte der Index auf 162,9 Punkte zu.

Die meisten Experten gehen davon aus, dass dieser Trend nicht so schnell zu Ende gehen wird. Schließlich hat die Europäische Zentralbank angekündigt, dass sie die Zinsen mindestens bis Ende 2019 nicht erhöhen wird.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 27.03.2019)

 

12.     Wenn aus Gier Angst wird-der Immobilienmarkt in Sydney;
           fongo-fear of not geeting out

Quelle: Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 29.03.2019, S. 11, Christoph Hein

Jahrelang haben die Immobilienbesitzer in Australien hohe Gewinne verbucht. Nun hat der Markt gedreht. …

Der Ruf ist laut und deutlich: Um weitere 30 Prozent könnten die Häuserpreise in der ostaustralischen Metropole Sydney fallen, warnen die Analysten von BIS Oxford. Und sprechen gleich wieder von einem "Crash", dem Platzen einer Blase. "Nein", sagt Hans Henkell. Der Großinvestor ist seit Jahrzehnten im Auftrag wohlhabender europäischer Kunden auf dem Immobilienmarkt in Australien tätig. "Was wir hier sehen, ist ein geordneter, administrierter Rückgang der Preise", sagt Henkell.

Sieht man die Flut der Schilder für kommende Versteigerungen in Sydney, mag man das zunächst kaum glauben. Dort, wo über Jahre praktisch kein Wohnraum zu bekommen war, reihen sich die Angebotstafeln nun entlang des Straßenrandes. Vor dem Hoch des Marktes im Juni 2017 hieß es schon, der mittlere Hauspreis in Sydney habe 1 Million australische Dollar (rund 627 000 Euro) erreicht - Lehrer und Krankenschwestern, Polizisten, Dozenten oder Busfahrer blieben angesichts solcher Höhen außen vor. Nun hat sich der Markt auf höchstem Niveau gedreht: Zwar bleiben die Preise für viele Menschen weiter unerreichbar hoch. Doch fallen sie immer schneller. Deshalb macht ein neues Wort die Runde: Fongo. Die Abkürzung steht für die "fear of not getting out" - die Angst der Verkaufswilligen, ihre Immobilie nicht schnell genug für einen guten Preis losschlagen zu können.

"Fallen die Preise auch im nächsten Quartal ungebremst und damit drei Jahre hintereinander, könnten wir auf einen Rückgang von 35 Prozent zusteuern", warnt Rob Mellor von BIS. Das wäre dann der schärfste Preisverfall seit 1965. Die Statistiken der Analysten zeigen, dass in den fünf Preisrückgängen seitdem der durchschnittliche Verfall der Preise in Sydney 14 Quartale dauerte und am jeweiligen Tiefststand 21 Prozent betrug. Am schlimmsten war es Mitte der achtziger Jahre: Damals fielen die Preise über 23 Quartale um 34 Prozent. Viele derjenigen, die heute in sehr jungen Jahren in Australien auf Wohneigentum setzen, können sich so etwas kaum vorstellen - sie haben noch nie eine Rezession erlebt: das "Glückliche Land" wächst seit 26 Jahren ohne einen Einbruch über mehr als zwei Quartale.

Sydney ist kein Einzelfall. In der Minenstadt Perth im Westen des Landes fielen die Preise zwischen 2013 und 2018 um durchschnittlich 26 Prozent für Wohnungen, 18 Prozent für Häuser. Erst bis 2022 werde der Markt allmählich seinen Boden finden und sich dann nur sehr zögerlich wieder erholen, meinen die Analysten. So beunruhigend die Zahlen wirken, so mahnt Henkell doch zur Ruhe. Er hält es für sinnvoll, bei einer tiefergehenden Betrachtung den Markt zunächst in seine Segmente aufzuteilen: "Büros und Gewerbeimmobilien laufen weiterhin gut. Wir erkennen keinen Rückgang", sagt der Gründer von Henkell Brothers in Sydney. "Anders sieht es bei den Wohnimmobilien aus. Allerdings müssen wir auch hier unterscheiden zwischen Apartments und Häusern." So seien Häuser in den Spitzenlagen wenig gefährdet. Ihre Besitzer könnten manches Tief aussitzen, wenn sie sie selbst bewohnen.

Unter dem Strich dürften die Hauspreise in den Metropolen um rund ein Fünftel nachgeben. "Das ist völlig in Ordnung. Die Wirtschaft wächst und ist gesund, immer mehr Einwanderer kommen. Das Abschmelzen jetzt führt die Preise näher an ein Niveau zurück, das gemessen an der langfristigen Inflation gerechtfertigt erscheint", sagt der Deutsche.

Dramatischer wirkt die Lage indes bei den kleinen Wohnungen. Auch in Australien wurden in den vergangenen Jahren Zehntausende Apartments in Blocks oft in den Außenbezirken hochgezogen. Sie sind in der Regel für Investoren interessant oder Neuankömmlinge, deren Kinder in Sydney, Melbourne oder Brisbane studieren. "Hier werden sich die Besitzer, die zu Höchstpreisen gekauft haben, auf Preisrückgänge von bis zu 40 Prozent einstellen müssen", warnt Henkell. Das könnte für manchen gefährlich werden, der, wie in Australien nicht unüblich, mit Krediten für 80 Prozent des Kaufpreises arbeitet. Zumal die Banken längst vorsichtiger geworden sind und ursprüngliche Zusagen nun mit höheren Barzahlungen der Käufer absichern wollen. "Bei den Apartments sind wir allenfalls erst zur Hälfte durch mit den sinkenden Preisen", sagt Fachmann Henkell. Er zieht einen interessanten Vergleich: Mitte der neunziger Jahre hätten die Preise für Apartments wie auch für Büroflächen bei jeweils rund 4000 Dollar je Quadratmeter gelegen. Dann aber seien diejenigen für Apartments auf 12 000 bis 14 000 gestiegen, während Büroflächen noch für gesundere 7000 Dollar zu bekommen sind. "Die Preise für den Quadratmeter Apartment können durchaus auf die 8000 Dollar fallen", orakelt der Immobilienmann, der seit 38 Jahren jeden Tag im Markt ist. Und fügt an: "Das ist tragisch für Spekulanten und gefährlich für Entwickler. Aber es ist notwendig."

Auch wenn es für manchen, der seine Hausarbeiten nicht gemacht hatte, nun eng werden mag - Henkell betont, dass die Rückgänge gesamtwirtschaftlich betrachtet gering, ja sogar gesund seien. Denn er stellt sie den Steigerungen der vergangenen Jahre gegenüber und dem Zuwachs der Einkommen. Die könnten, glaubt man dem angesehenen australischen Notenbankchef Philip Lowe, weiter steigen. Auf einem Wirtschaftsgipfel in Sydney vor wenigen Tagen stieß er ins selbe Horn wie Oppositionsführer Bill Shorten; der baut seine Kampagne, die ihn zum nächsten Ministerpräsidenten machen dürfte, auf Lohn- und Gehaltssteigerungen auf. Lowe betont, wie wichtig die Entwicklung des Häusermarktes für Australien sei: "Eine Preissteigerung von 10 Prozent bei Immobilien lässt den Konsum um 1 Prozent wachsen."

Für den Gouverneur liegt das Abkühlen des Marktes vor allem an der erschwerten Kreditvergabe: "2014 wuchs die Vergabe von Hypotheken noch um 11 Prozent. Heute sind es 0,5 Prozent. Die Menschen werden sehr risikoscheu." Henkell macht eine interessante Rechnung auf. "Der Mittelpreis eines australischen Hauses betrug im Jahr 2000 noch 230.000 Dollar. Bis 2010 hat er sich verdreifacht, 2017, auf dem Höhepunkt des Anstiegs, lag er schon bei 920. 000 Dollar. Rechnerisch dürfte er heute nur bei 330.000 Dollar liegen, in Wirklichkeit werden aber immer noch 800. 000 Dollar aufgerufen." Kurz gesagt: Wer zum falschen, teuersten Zeitpunkt kaufte, schreibt bei einem Verkauf nun spürbare Verluste.

"Ein Crash aber sieht ganz anders aus", sagt Henkell im Gespräch mit dieser Zeitung. "Da verlieren Haushalte ihr Einkommen, Familien müssen Notverkäufe tätigen. In Australien aber funktioniert schlicht der Markt und ist derzeit etwas gedämpft." Gingen in der "Boom-Zeit" 80 Prozent der angebotenen Immobilien sofort weg, sind es heute immer noch 56 Prozent. "Aus der Gierphase der vergangenen Monate wurde nun die Furchtphase", ordnet Henkell die Entwicklung ein. "So etwas kann innerhalb von Wochen drehen." Die, die viel haben, fürchten auch jetzt wenig: Der kosmetische Chirurg Jerry Schwartz prahlte gerade damit, sich für 67,3 Millionen Dollar im Stadtteil Vaucluse eine Villa mit Blick über die Bucht von Sydney geleistet zu haben. Der Kaufgrund sei der größte private Pool Sydneys. Das 25-Meter-Becken mache sie so einzigartig, dass sie vor jedem Schmelzen der Preise bewahrt bleibe, meint Schwartz, der auch die meisten Hotels Australiens besitzt. "Trotz der Schwermut im Markt behalten die prestigeträchtigen Häuser ihre Preise, weil sie einzigartig sind", sagt die Nummer 213 auf der Liste der reichsten Australier. Und will nun den Tennisplatz auf seinem Anwesen anheben, um Platz fürs Heimkino und eine Garage für sechs Autos zu schaffen.

Kalkuliertes Risiko
Quelle: Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 29.03.2019, S. 11, Christoph Hein

Der australische Häusermarkt ist im Abschwung. Die Preise schmelzen wie Butter in der Sonne des Outback. Wer verkaufen will, versucht noch rasch aus dem Markt zu kommen. Analysten warnen vor einem Crash. Banken sitzen auf ihrem Geld, um sich jetzt nur ja nicht mehr die Finger zu verbrennen. Ist das, was "down under" passiert, die Zukunft des deutschen Immobilienmarktes? Wohl nicht. Denn die Verhältnisse zwischen Perth und Sydney, Darwin und Adelaide sind andere. Die Menschen sind zukunftsgläubiger. Wer dort heute mit 25 Jahren sein Studium abschließt, hat noch nie eine Rezession erlebt. Wer kurz vor der Jahrtausendwende ein Haus kaufte, saß knapp 20 Jahre später auf dem dreifachen Wert. Die Banken waren über Jahre freigiebig, versprachen, 80 Prozent zu finanzieren. Ein Zustrom von Immigranten lässt die Wirtschaft wachsen. Bodenschätze versprechen ein dauerhaftes Wirtschaftswachstum. Auch in Deutschland gibt es Spekulanten, die auf den schnellen Euro setzen, wenn sie in Frankfurt, München oder Berlin ein Apartment kaufen. Die Rechnung ging in den vergangenen Jahren auf. Ob das in der Zukunft noch Bestand haben wird, ist offen. Doch während es in Australien nicht unüblich ist, alle drei Jahre umzuziehen und die soziale Leiter mit dem Kauf der nächstgrößeren Immobilie auf Pump weiter hinaufzusteigen, ist Deutschland viel konservativer. Gleichwohl bietet das Schmelzen des Marktes in Australien wichtige Lektionen. Erstens wird auch in Deutschland aus Gier genau dann Angst werden, wenn es keiner erwartet. Zweitens ist es riskanter, mit Investitionsobjekten zu spekulieren, als Eigenheime zu kaufen. Und drittens bleibt entscheidend, vor dem Kauf steigende Zinsen einzukalkulieren.

13. Wo der Wert des eigenen Hauses noch steigen kann

von Christian Siedenbiedel, Frankfurter Allgemeine Zeitung, 09.05.2019, Wirtschaft S. 25

In manchen Städten sind die Immobilien schon überteuert. In anderen Regionen sind die Zukunftsaussichten eher mau. Doch es gibt auch weiter interessante Standorte für Immobilien-Investitionen. Immobilien in Deutschland sind in den vergangenen Jahren ganz schön teuer geworden - das verschlechtert die Aussichten für Immobilienkäufer auf künftige Wertsteigerungen. In jeder zweiten Region - Landkreis oder kreisfreie Stadt - mussten Käufer im vergangenen Jahr schon 22,5 Jahresnettokaltmieten oder mehr für den Erwerb einer Wohnung aufbringen. Das ist deutlich mehr als früher; dahinter steckt, dass die Immobilienpreise schneller und stärker gestiegen sind als die Mieten.

Gleichwohl haben Wissenschaftler des Hamburgischen Welt-Wirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank in einer Auswertung, die der F.A.Z. exklusiv vorliegt, noch 16 Landkreise und kreisfreie Städte in Deutschland ausgemacht, in denen die Renditechancen für Immobilieninvestitionen als attraktiv eingestuft werden. Im Vorjahr waren das 36 Regionen gewesen. Der Rückgang reflektiert offenbar eine etwas schwierigere Situation.

Für diese Bewertung der künftigen Rendite-Chancen haben die Immobilienfachleute zwei Faktoren berücksichtigt: das derzeitige Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten in einer Region - und eine Prognose der Preisentwicklung bis 2030 anhand von Zuzug und Wegzug, Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Bautätigkeit. ...

In den Großstädten deuteten Bevölkerungs- und Einkommensprognosen zwar weiterhin auf steigende Nachfrage und damit Wertgewinn hin. Allerdings seien dort die Immobilienpreise schon vergleichsweise hoch und lägen teils deutlich über dem 22,5-fachen der Jahresnettokaltmiete. In München etwa entsprächen die Kaufpreise mittlerweile 36 Jahresnettokaltmieten, in Hamburg und Berlin seien es im Schnitt 33 Jahresmieten.

Neben den 16 besonders vielversprechenden Regionen weist die Studie 196 weitere Kreise aus, die ebenfalls mit Wertsteigerungen rechnen dürften, aber andere Bedingungen nicht erfüllten. Deutschlands sieben größte Städte, die sogenannten "Big Seven", dürften nach Einschätzung der Wissenschaftler bis zum Jahr 2030 weiterhin "solide" Wertsteigerungsraten für Wohnimmobilien aufweisen; jedoch zu aktuellen Kaufpreisen, die den örtlichen Mieten schon "enteilt" seien. Dort stellt sich dann die Frage, ob die Mieten langfristig aufholen, die Preise wieder fallen oder ein so hohes Verhältnis zwischen beiden Größen auch über längere Zeit bestehen bleiben kann.

Bessere Chancen als die schon teuren Großstädte bieten nach Einschätzung der Studienautoren allerdings Regionen, die laut Prognose zwar nur geringe Wertsteigerungen bis zum Jahr 2030 erwarten ließen, dafür aber im Vergleich zum örtlichen Mietniveau noch mit günstigen Kaufpreisen aufwarten könnten. Zu diesen 27 Regionen gehören auch einige Städte, darunter beispielsweise Ludwigshafen am Rhein, Bielefeld, Worms, Bremen und Wolfsburg.

"Der Immobilien-Chancen-Index kann bei der Suche nach dem passenden Objekt helfen und den Blick auf möglicherweise bislang übersehene Regionen lenken", meint Eva Grunwald, die Leiterin des Immobiliengeschäfts der Postbank. Allerdings sollte eine Kaufentscheidung nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen und künftigen Wertentwicklungschancen abhängig gemacht werden: "Ein Investment kann auch aus anderen Gründen sinnvoll sein - etwa zum Vermögensaufbau oder zur Alterssicherung."

14. Fluch der hohen Preise

Frankfurter Allgemeine Zeitung, 10.05.2019, Immobilien S. I1, von Christian Siedenbiedel

Es ist eine spannende Frage: Wo lohnen sich jetzt noch Immobilieninvestments? Für die wichtigsten deutschen Großstädte warnt die Bundesbank seit längerem, es gebe Übertreibungen. Bislang allerdings war dort so etwas wie das "Platzen" einer Immobilienblase nicht zu beobachten. Die Erfahrungen in London haben zwar daran erinnert, dass auch in attraktiven Städten die Immobilienpreise nach Phasen eines starken Anstiegs durchaus auch mal wieder fallen können. Aber wo es Bevölkerungs-Zuzug gibt und attraktive Einkommensmöglichkeiten, da sollte man sich langfristig nicht allzu viele Sorgen um die Hauspreise machen müssen. Attraktiver aber sind für Investoren sicherlich Regionen, die bislang noch keinen so starken Anstieg der Immobilienpreise erlebt haben, aber durchaus Potential bieten. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut hat dafür Regionen wie Teile des Umlands von Hamburg ausgemacht, zudem die Stadt Weimar, manche Kreise in Baden-Württemberg wie Tuttlingen oder Waldshut, das Umland von Regensburg und sogar etwas entlegenere norddeutsche Landkreise wie das Emsland. Der Rat, ein geerbtes Haus im Taunus im Frankfurter Umland lieber nicht zu verkaufen, weil es auch in Zukunft eine gute Wertanlage sein wird, ist aber sicher auch nicht verkehrt. Selbst wenn es im Moment bei manchen Immobilienpreisen Übertreibungen geben mag, ist ja noch nicht ausgemacht, wie das ausgeht. Wenn die Immobilienpreise den Mieten enteilt sind, gibt es theoretisch drei Möglichkeiten: Die Mieten steigen demnächst, die Immobilienpreise fallen - oder es hält sich über längere Zeit ein höheres Verhältnis zwischen beiden Größen. Im Augenblick jedenfalls fallen die Immobilienpreise nur in ganz wenigen deutschen Kreisen und Städten.